Ladrillo vs Papel — Comparador de vehículos de inversión

Veredicto en vivo — se recalcula con cada supuesto que cambies

Calculando…

Escenario

Ajustar supuestos ▾

General

Capital inicial disponible €

Horizonte años

Marginal IRPF (renta general) %

Igualar capital real en las 3 columnas (incluye ITP+gastos)

Piso físico

Valor del inmueble €

Ingreso mensual alquiler €

Tipo interés hipoteca %

Plazo hipoteca años

ITP (Com. Valenciana) %

Notaría/registro/gestoría %

IBI anual €

Comunidad anual €

Seguro hogar anual €

Reserva mantenimiento % ingreso

% valor construcción para amort. 3%

Reducción IRPF alquiler % (zona no tensionada)

Gastos de venta %

Revalorización inmueble %/año

Crecimiento alquiler %/año

Meses de impago simulados solo escenario adverso

SOCIMI / REIT (cartera cotizada)

Rentabilidad por dividendo %/año

Revalorización cotización %/año

Reinvertir dividendos netos

Cartera global (REIT/ETF internacional) en vez de solo SOCIMI española

Retención en origen (si es global) %

Pagos de dividendo al año si no reinviertes

Indexado global

Rentabilidad nominal esperada %/año

TER del fondo %/año

Los tres vehículos, mismo capital

Capital real requerido, cash flow del año 1 y patrimonio neto estimado al cierre del horizonte, ya descontados impuestos y costes de venta.

Reparto: Hacienda vs lo que te queda

Año 1, ingreso bruto de cada vehículo desglosado en impuestos, costes operativos y neto disponible.

Hacienda Costes operativos Neto para ti

Cash disponible a lo largo del tiempo, sin reinvertir

Si decides vivir de las rentas en vez de reinvertir: cuánto puedes disponer, año a año, con la cadencia real de cada vehículo — mensual en el piso, la frecuencia que fijes en el REIT/SOCIMI.

Evolución del patrimonio a 15 años

Valor bruto acumulado (activo + caja reinvertida) año a año, en el escenario seleccionado. La venta y su fiscalidad solo se aplican al cierre del horizonte — ver tarjetas superiores.

Piso: valor tasado − deuda pendiente + caja acumulada. SOCIMI/Indexado: valor de cartera + caja no reinvertida. Sin fiscalidad de venta hasta el año final.

Perfil de riesgo

Apalancamiento, concentración y rango de resultado entre el escenario Adverso y el Favorable — no son probabilidades, son los límites que tú mismo has definido en los supuestos.

Liquidez: cuánto tardas en recuperar el efectivo

Piso físico

3–6 meses

SOCIMI / REIT

Segundos (mercado abierto)

Indexado global

1–3 días hábiles

Por qué el PER no sirve para valorar una SOCIMI

El PER tradicional castiga a las SOCIMIs porque la amortización contable del inmueble reduce el beneficio neto sin que salga caja real de la empresa. El FFO (Funds From Operations) corrige esa distorsión.

FFO = Beneficio neto
+ Amortización del inmovilizado
− Plusvalías por venta de activos
+ Minusvalías por venta de activos

Para valorar una SOCIMI real, compara P/FFO (precio entre FFO por acción) en lugar de PER, y mira el descuento sobre NAV (valor liquidativo de sus activos) — Merlin y Colonial cotizan habitualmente con descuento sobre su NAV publicado.

Esta herramienta no calcula el FFO de una SOCIMI concreta: usa datos reales de la compañía (beneficio neto, amortización, NAV/acción) desde su último informe si vas a decidir sobre un valor específico.

Metodología y límites del modelo

Esto no es asesoramiento fiscal ni de inversión. Es una herramienta de cálculo con los supuestos que tú introduces. La fiscalidad real depende de tu situación completa (resto de rentas, deducciones autonómicas, circunstancias personales) y puede cambiar por normativa. Antes de decidir, contrasta las cifras con un asesor fiscal y ten en cuenta que las rentabilidades de SOCIMI e indexado son estimaciones, no garantías.

IRPF alquiler: rendimiento neto (ingreso − intereses − IBI − comunidad − seguro − amortización 3% construcción) con reducción del 50% (Comunidad Valenciana, sin zona tensionada declarada a fecha de esta herramienta), sobre el marginal indicado.
Dividendos y ganancias patrimoniales tributan por la escala real del ahorro: 19% hasta 6.000€, 21% hasta 50.000€, 23% hasta 200.000€, 27% hasta 300.000€, 30% en adelante — aplicada cada año de forma independiente.
Hipoteca: sistema de amortización francés mensual, agregado a anual. El principal amortizado no es gasto deducible, es formación de patrimonio.
Ganancia patrimonial en venta del piso: precio de venta neto de gastos, menos valor de adquisición (compra + ITP + gastos) ajustado por la amortización 3% acumulada.
El régimen fiscal SOCIMI (0% Sociedades) está bajo revisión regulatoria activa a mediados de 2026; esta herramienta no lo modela como coste pero es un riesgo real a vigilar.
La caja excedente no reinvertida se asume sin remunerar, por simetría entre los tres vehículos.
El escenario "Adverso" simula un impago/vulnerabilidad de inquilino en el piso; SOCIMI e Indexado usan rentabilidades reducidas en lugar de un evento puntual, dado que su riesgo es de mercado, no de contraparte única.
Los tres escenarios no llevan probabilidad asociada. No es un análisis de Monte Carlo ni un VaR: son los límites razonables que tú has definido en los supuestos. La "amplitud del resultado" es una medida de dispersión entre esos límites, no una medición estadística del riesgo real.
REIT/ETF global: la retención en origen se acredita hasta el límite de la cuota que pagarías en España por ese mismo dividendo; el exceso sobre ese límite no es recuperable, como marca la normativa de deducción por doble imposición internacional. Es una simplificación — no modela límites técnicos adicionales de la deducción ni el riesgo de tipo de cambio (EUR/USD u otras divisas), que es real y no está cuantificado en esta herramienta.