Ladrillo vs Papel
El comparador fiscal real entre comprar un piso para alquilar e invertir en bolsa
Simula con el mismo capital de partida tres vehículos de inversión — piso físico, SOCIMI/REIT e indexado global — aplicando la fiscalidad española real a 15 años. Todos los supuestos son editables. El resultado es el tuyo, no un ejemplo genérico.
No es asesoramiento financiero ni fiscal. Es una calculadora con supuestos editables. Para comprometer capital real, contrasta el resultado con un asesor fiscal.
IRPF del alquiler real
Deducciones reales aplicadas: intereses hipotecarios, IBI, comunidad, amortización del inmueble y la reducción vigente según comunidad autónoma.
Tramos reales del ahorro
Dividendos y plusvalías calculados con los tramos del IRPF del ahorro vigentes en 2026 (19%–30%), no con un tipo plano simplificado.
Coste de entrada real
ITP autonómico, notaría y registro incluidos en el cálculo del piso. El capital que aparece es el que realmente necesitas desembolsar, no solo el precio del inmueble.
Apalancamiento con hipoteca
Simula la compra con hipoteca o al contado. El simulador ajusta el capital comprometido, los intereses deducibles y el cash flow resultante en cada caso.
Tres escenarios de mercado
Adverso, Base y Favorable predefinen rentabilidades y revalorizaciones para cada vehículo. Ver el rango de resultados posibles, no solo el número optimista.
Perfil de riesgo comparado
Apalancamiento, concentración y liquidez de cada vehículo, lado a lado. El patrimonio neto estimado no es el único dato que importa antes de decidir.
Los tres vehículos que compara
Con el mismo capital de partida, el simulador calcula el patrimonio neto estimado a 15 años para cada opción aplicando su fiscalidad específica.
Piso físico para alquilar
Inmobiliario directoSOCIMI / REIT
Inmobiliario en bolsaFondo indexado global
Renta variable global¿Por qué la comparación piso vs bolsa casi siempre se hace mal?
La mayoría de calculadoras simplifican la fiscalidad, ignoran los costes de entrada o tienen un producto que vender detrás. Este simulador no.
El problema que resuelve
La comparación "piso vs bolsa" casi siempre se hace con cálculos brutos que ignoran impuestos, con fiscalidad simplificada que no corresponde a la normativa real, o con contenido que tiene un sesgo de venta. Este simulador aplica el IRPF, el ITP autonómico y los tramos del ahorro tal como funcionan en España en 2026, trata el riesgo de forma simétrica en los tres vehículos y deja el resultado en manos de los supuestos de cada persona.
Fiscalidad española real, no simplificada
El alquiler no tributa con un tipo plano — tiene deducciones reales (intereses, IBI, comunidad, amortización) y una reducción autonómica aplicable. Los dividendos y plusvalías no tributan todos igual — hay tramos que van del 19% al 30% según el importe. El ITP no es el mismo en todas las comunidades. El simulador recoge todo esto, no una aproximación de servilleta.
Supuestos editables, resultado personalizado
Los escenarios Adverso, Base y Favorable son puntos de partida, no respuestas definitivas. Cualquier campo es editable: revalorización del inmueble, rentabilidad esperada del indexado, dividendo de las SOCIMI, tipo de interés de la hipoteca. El resultado final refleja tus supuestos, no los de quien construyó la herramienta.
Una herramienta para decidir mejor, no para convencer
No hay una respuesta correcta entre ladrillo y papel — depende del capital disponible, el perfil de riesgo, la necesidad de liquidez y los supuestos de mercado de cada persona. Este simulador no da una recomendación: da los números con los que cada uno puede llegar a la suya. Para comprometer capital real, el resultado de la herramienta es el punto de partida de la conversación con un asesor fiscal, no el final.
¿Necesitas una herramienta similar para tu negocio?
Este simulador nació de querer tomar una decisión de inversión con los números correctos, no con una regla de servilleta. Si tienes un proceso de decisión complejo — comercial, financiero u operativo — que hoy se resuelve con Excel o con estimaciones, puedo construir la herramienta exacta que necesitas.